Wycena majątku firmy – praktyczny poradnik

Zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy zajmujący się wyceną firm, spotyka się z koniecznością ustalenia wartości majątku którym dysponuje przedsiębiorstwo. Może to być niezbędne do celów zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, restrukturyzacją firmy lub też wniesieniem jej aportem do nowego podmiotu.

W dzisiejszym artykule poruszę temat ogólnych zasad wyceny majątku firmy ze szczególnym uwzględnieniem wyceny maszyn i urządzeń. Majątek przedsiębiorstwa obejmuje środki trwałe oraz drobne wyposażenie. W skład środków trwałych wchodzą: wartości niematerialne i prawne, nieruchomości oraz maszyny i urządzenia. Uzupełnia go drobne wyposażenie, które z racji wartości początkowej lub okresu użytkowania nie spełnia kryteriów środka trwałego.

Wycena nieruchomości firmy

Z uwagi na powszedniość tematu, który jest poruszany i realizowany przez każdego rzeczoznawcę majątkowego zajmującego się wycenami, wspomnę tylko, że wycena nieruchomości (w tym komercyjnych), poza podejściem porównawczym, może być wykonana również w podejściu dochodowym.

Wartość rynkowa ustalona na podstawie dochodu z nieruchomości jest jednak traktowana przez banki z przymrużeniem oka, co wynika z możliwości dowolnego wpływania przez rzeczoznawcę majątkowego na wartość, poprzez dowolne przyjęcie stopy dyskonta oraz poziomu stawek czynszowych czy też współczynnika obłożenia. W związku z powyższym wartość tak ustalona przyjmowana jest na ogół jako dodatkowa do wartości ustalonej w podejściu porównawczym.

 

Potrzebujesz wyceny firmy – skontaktuj się z nami:

Wycena wartości maszyn i urządzeń

Ze względu na ograniczoną dostępność danych, podstawową metodą wyceny jest metoda porównywania parami. Podobnie jak w przypadku wyceny nieruchomości, polega ona na korygowaniu cen uzyskanych w obrocie maszynami podobnymi, z uwzględnieniem takich parametrów jak: wydajność, rok produkcji, przebieg, wyposażenie dodatkowe oraz stan techniczny. Problemy pojawiają się w momencie braku transakcji obiektami porównawczymi. Możemy wówczas posłużyć się podejściem kosztowym, które oparte jest na założeniu, że świadomy tzn. poinformowany i zorientowany w warunkach rynkowych nabywca nie zapłaci więcej za środek techniczny niż koszt wytworzenia środka zastępczego o tej samej użyteczności jak środek wyceniany.

Maksymalną wartością środka trwałego jest kwota równa cenie budowy lub zakupu nowego obiektu o takiej samej użyteczności. Pamiętać jednak należy, że tak ustalona wartość jest wartością odtworzeniową i nie jest równoznaczna z definicją wartości rynkowej, co musi być zaznaczone w operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli przedmiot wyceny nie jest nowy, to aktualny koszt obiektu nowego musi zostać pomniejszony o sumę odpowiadającą wszystkim formom utraty wartości na które składają się :

– zużycie techniczne

– zużycie wewnętrzne

– zużycie zewnętrzne

 

W związku z powyższym, wartość odtworzeniowa maszyn i urządzeń obliczana jest z zależności:

 

Wo = Kz * ( 1-Zt )* ( 1-Zw ) * ( 1- Zz )

 

gdzie:

Kz – koszt zakupu nowego ŚT

Zt – utrata użyteczności z przyczyn fizycznych wyrażona w %

Zw – utrata użyteczności z przyczyn wewnętrznych wyrażona w %

Zz – utrata użyteczności z przyczyn zewnętrznych wyrażona w %

W celu dokonania wyceny majątku, do obliczeń można przyjąć następujące założenia:

Miary zużycia technicznego

– Obiekt nowy, dotychczas nie użytkowany – do 10%

– Obiekt w początkowym okresie użytkowania, stan bardzo dobry – do 30%

– Obiekt funkcjonuje bez zastrzeżeń, nie ma potrzeby napraw – do 40%

– Obiekt funkcjonuje, stan techniczny nie zapewnia bezawaryjnego użytkowania, konieczność

przeprowadzenia przeglądu technicznego, regulacji lub naprawy bieżącej – do 50%

– Obiekt użytkowany w ograniczonym zakresie, wymagane przeprowadzenie

napraw głównych elementów składowych – do 60%

– Obiekt użytkowany, przeprowadzono naprawy bieżące i główne elementów i wymaga kolejnej

naprawy głównej – do 75%

– Obiekt funkcjonuje awaryjnie, liczne przestoje. Ewentualne przeprowadzenie napraw należy

poprzedzić rozważaniami co do zasadności ekonomicznej przedsięwzięcia – do 85%

– Obiekt niezdatny do użytku, a naprawa ekonomicznie nieuzasadniona – do 90%

– Obiekt powinien być złomowany – pow. 90%

Miary zużycia wewnętrznego

– Obiekt aktualnie produkowany – do 20%

– Obiekt nie wytwarzany, dostępne części zamienne – do 40%

– Obiekt nie wytwarzany, brak części zamiennych – do 80%

 

Zainteresowanych szczegółami odsyłam do publikacji „Wycena maszyn i urządzeń”, Jerzy Napiórkowski oraz do publikacji „Wycena maszyn i urządzeń” Wiktor Osypiuk, gdzie autorzy omawiają podstawowe metody wyceny zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny.