Analiza cen nieruchomości w północnych Katowicach – pierwszy kwartał 2018

Dla osób planujących zakup mieszkania w północnej części Katowic przygotowałem specjalnie analizę rynku mieszkań na podstawie danych za rok 2017 oraz w pierwszej połowie marca 2018 roku. Analiza dotyczy cen nieruchomości w północnych dzielnicach Katowic: Koszutka, Bogucice, Wełnowiec, Zawodzie w pierwszym kwartale 2018 roku. Co ważne analiza dotyczy cen transakcyjnych, wynikających z aktów notarialnych umów sprzedaży – nie zajmuję się tutaj cenami ofertowymi biur pośrednictwa nieruchomości, które bywają wyższe nawet do 10% od cen rzeczywiście płaconych za lokale mieszkalne.

 

Planując zakup mieszkania musimy się liczyć z kosztem od 3000 zł do 5500zł za metr kwadratowy. Kupując mieszkanie o podwyższonym standardzie zapłacimy 5500 zł za 1 metr. Jeśli szukamy mieszkania do remontu, koszt wyniesie około 3000zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Z czego wynika tak duża rozbieżność o tym poniżej.

Wycena nieruchomości w Katowicach – lokalizacja makro

W celu analizy lokalnego rynku nieruchomości lokali mieszkalnych w Katowicach, dokonałem przeglądu transakcji kupna – sprzedaży na rynku wtórnym dzielnic : Zawodzie, Wełnowiec, Bogucice oraz Koszutka. Rynek ten jest stosunkowo dobrze rozwinięty pod względem ilości oraz struktury transakcji sprzedaży.

Cechą charakterystyczną jest spora ilość zawartych transakcji oraz stosunkowo duże zróżnicowanie pod względem stanu technicznego i standardu wyposażenia sprzedawanych lokali. Kolejnym atrybutem odróżniającym dzielnice północne od południowych jest brak ofert na rynku pierwotnym.

Regułą jest, że deweloperzy lokalizują inwestycje mieszkaniowe w dzielnicach południowych, co wynika z dostępności terenów inwestycyjnych, których brak jest w północnej części miasta. Jako rzeczoznawca majątkowy wyceniający od lat mieszkania w Katowicach wspomnieć muszę o kolejnym

parametrze wpływającym na cenę mieszkań jakim jest atrakcyjność , rozumiana jako lokalizacja ogólna. Otóż od lat Koszutka postrzegana jest jako jedna z atrakcyjniejszych dzielnic Katowic, co ma oczywiście wpływ na cenę jednostkową mieszkań. Taka sytuacja wynika z mniej uprzemysłowionego charakteru dzielnicy w porównaniu do Bogucic, Wełnowca czy Zawodzia.

Porównując średnie ceny uzyskiwane w dzielnicy Koszutka z cenami w Bogucicach czy Wełnowcu, różnica na korzyść tej pierwszej wynosi 5-10%. Mieszkania o podwyższonym standardzie sprzedawane są tutaj w przedziale cenowym 4500 – 5500zł/m 2 . W pozostałych dzielnicach około 500zł za metr kwadratowy taniej.

Stan techniczny i standard wykończenia

W kategorii mieszkań o niskim standardzie wyposażenia dominują lokale budowane w latach osiemdziesiątych ubiegłego wieku, w których poza drobnymi remontami bieżącymi nie dokonywano większych remontów, a zastosowane materiały wykazują całkowite zużycie techniczne kwalifikują się do remontu kapitalnego. Przedział cenowy dla tego typu nieruchomości to kwota 3000zł – 3200zł/m 2 . Z analizy zawartych transakcji oraz ofert biur nieruchomości wynika, że największym popytem na rynku cieszą się mieszkania o powierzchni od 40 do 50m 2 , które stanowią około 60% wszystkich odnotowanych transakcji kupna-sprzedaży. Kupując mieszkanie do remontu musimy się jednak liczyć z dodatkowymi wydatkami, które wyniosą średnio 1000zł za metr kwadratowy remontowanego mieszkania.

Pomieszczenia przynależne

Dla uzupełnienia obrazu kilka słów o rynku wtórnym budynków garażowych. Jest on w porównaniu do lokali mieszkalnych rynkiem słabo rozwiniętym. Obiekty, te sprzedawane są na ogół niezależnie od lokali mieszkalnych oraz w lokalizacjach znacznie od nich oddalonych. Cechą istotną jest również, że żadne ze zbywanych mieszkań nie posiadało przypisanego do lokalu budynku garażu, czy to w formie pomieszczenia przynależnego, czy też jako przedmiotu odrębnego od lokalu prawa własności. Zaledwie w dwóch przypadkach z lokalem zbywane było prawo wyłącznego użytkowania zewnętrznego miejsca parkingowego.

W 2017 roku odnotowano jedynie sześć transakcji kupna – sprzedaży garaży wolnostojących w zabudowie szeregowej. Wszystkie obejmowały rejon ulic: Oblatów, Jesionowej, Osikowej oraz Klonowej, a więc dotyczyły północnej części dzielnicy Bogucice oraz Koszutki.

Powierzchnia użytkowa zbywanych garaży wahała się w przedziale od 15 do 17m 2 , w przedziale cenowym 1125zł – 1533 zł/m 2 , przy czym dominują ceny na poziomie 1125zł- 1250 zł/m 2 , przy średniej cenie w wysokości 1261 zł/m2.

Rzeczoznawca majątkowy w Katowicach

Decydując się na zakup lub sprzedaż mieszkania za kilkaset tysięcy złotych, dokonaj wcześniej jego wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami. Nie polegaj jedynie na opinii pośrednika czy własnej ocenie. Jako rzeczoznawca majątkowy wykonujący wyceny mieszkań w Katowicach i miastach ościennych od ponad dwudziestu lat z całym przekonaniem mogę stwierdzić jedno: niewielki wydatek w stosunku do wartości transakcji może nas uchronić przed popełnieniem błędu, za który przyjdzie nam zapłacić nieporównywalnie większą cenę.

Zapraszamy do kontaktu - zapytaj o ofertę na wycenę nieruchomości (mieszkanie, dom, grunt):
tel. 604 932 178 .