Przyszła wartość nieruchomości a bankowy kredyt hipoteczny

Ustalenie wartości nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy – czyli
zabezpieczenie kredytu hipotecznego wymagane przez bank, należy do najczęściej podawanych celów sporządzenia operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości. Wymagania jakie są stawiane rzeczoznawcom majątkowym w tym zakresie określa Obwieszczenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 01.09.2017 r. w sprawie standardu zawodowego – wycena dla zabezpieczenia wierzytelności – standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr 1.

Na ogół przedmiotem zabezpieczenia jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo własności lokalu wraz z ułamkowym prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi budynek. Równie często są nimi również budynki jednorodzinne, ale mogą stanowić go również nieruchomości komercyjne takie jak hale produkcyjno-magazynowe a także budynki biurowe.

Wycena przyszłej  wartości nieruchomości

Pytanie jednakże brzmi : co w sytuacji gdy mamy działkę z rozpoczętą lecz niezakończoną jeszcze budową? Wówczas, rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy, określa wartość jaką będzie miała szacowana nieruchomość po zakończeniu procesu inwestycyjnego i oddaniu nieruchomości do użytkowania.Dlaczego po oddaniu do użytkowania? Ano dlatego, że obiekt mógł zostać wzniesiony przykładowo bez pozwolenia na budowę, czyli niezgodnie z prawem. Wówczas trudno mówić o wartości nieruchomości, która zgodnie z wymogami prawa budowlanego powinna zostać rozebrana, a nieruchomość przywrócona do stanu poprzedniego. Wycena dotyczy przyszłej wartości, lecz jest sporządzana w cenach aktualnych, na podstawie transakcji sprzedaży nieruchomości porównywalnych, zanotowanych na rynku.

Zlecając rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego przyszłą wartość nieruchomości, powinniśmy udostępnić możliwie dużą ilość materiałów dotyczących przedmiotu wyceny.

W omawianym przypadku będzie to przede wszystkim projekt budowlany oraz kosztorys inwestorski oraz dodatkowo:

• odpis księgi wieczystej lub przynajmniej jej numer,
• wypis z rejestru gruntów,
• korespondencja z urzędami dotycząca np. przeznaczenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego,
• mapa geodezyjna.

Wizja lokalna jest niezbędna

Pamiętać również należy o konieczności dokonania wizji lokalnej  przez rzeczoznawcę majątkowego w celu wykonania dokumentacji zdjęciowej, która jest niezbędna w trakcie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. Coraz częściej banki wymagają również dołączenia do operatu zdjęć w formie elektronicznej, celem weryfikacji daty ich wykonania.