Analiza rzeczoznawcy majątkowego – ceny mieszkań w Sosnowcu w III kwartale 2018

Dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego z wyceny wartości nieruchomości, jako rzeczoznawca majątkowy zapoznałem się z aktualną bazą transakcji sprzedaży mieszkań, prowadzoną przez Urząd Miasta w Sosnowcu . W celu analizy lokalnego rynku nieruchomości lokali mieszkalnych w Sosnowcu obręb Zagórze, dokonałem przeglądu transakcji kupna – sprzedaży na rynku pierwotnym oraz wtórnym, zawartych na terenie obrębu Sosnowiec-Zagórze, na przestrzeni II oraz III kwartału roku 2018.

Jako przedmiot analizy wybrano lokale mieszkalne najbardziej zbliżone pod względem lokalizacji, powierzchni użytkowej oraz standardu wykończenia lokalu mieszkalnego. Rynek ten jest stosunkowo dobrze rozwinięty pod względem ilości oraz struktury transakcji sprzedaży.

Wyceny mieszkań w Sosnowcu

Przedział cenowy dla lokali mieszkalnych na rynku wtórnym to koszt od 1206,7 zł/m2 za mieszkanie w starym budownictwie do remontu kapitalnego, do kwoty 4087 zł/m2, przy średniej cenie jednostkowej ok. 2600 zł/m2.

Cena na rynku wtórnym obejmuje również pomieszczenie przynależne tj piwnicę lokatorską. Ceny lokali mieszkalnych sprzedawanych na sąsiednim osiedlu przy ulicy Kisielewskiego osiągały poziom 3500 zł/m2 . Największym popytem cieszą się mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m2 w budynkach trzykondygnacyjnych. Mieszkania na rynku pierwotnym, w stanie deweloperskim sprzedawane są po średniej cenie jednostkowej 4100 zł/m2, przy czym cena sprzedaży nie obejmuje opłaty za komórkę lub miejsce parkingowe w parkingu podziemnym.

Jednostkowy koszt takiego miejsca wynosi około 35000zł, natomiast cena komórki lokatorskiej to koszt około 6000-14000zł w zależności od jej wielkości. Nie odnotowano natomiast na rynku wtórnym transakcji sprzedaży nowych jedno – dwuletnich mieszkań o podwyższonym standardzie.

Porównując wartości nieruchomości z operatu szacunkowego sporządzonego przez kolegę z branży rzeczoznawców majątkowych w 2017 roku z obecnymi cenami, wartości mieszkań w stanie deweloperskim w ciągu minionego roku nie uległy zmianie, natomiast cena jedno – dwuletniego lokalu na rynku wtórnym to rząd około 6000zł/m2.