Wycena nieruchomości komercyjnych – ceny biur w Katowicach w 2020 roku

/w /by

Analizując ceny  transakcyjne na lokalnym rynku wtórnym, obejmującym nieruchomości komercyjne, w szczególności powierzchnie administracyjno-biurowe, przyjąłem transakcje sprzedaży zawarte na terenie miasta Katowice na przestrzeni miesięcy lipiec – listopad 2020 roku. Jako rzeczoznawca majątkowy wykonujący wyceny nieruchomości dla  przygotowania operatu szacunkowego, do analizy wybrałem nieruchomości najbardziej zbliżone pod względem sposobu użytkowania, lokalizacji, powierzchni użytkowej, oraz roku budowy i stanu technicznego budynku.

Rynek ten jest stosunkowo słabo rozwinięty pod względem ilości oraz struktury transakcji sprzedaży. W badanym okresie odnotowano bowiem jedynie kilka transakcji, mogących stanowić obiekty porównawcze. Cechą charakterystyczną jest niewielka ilość zawartych transakcji. Poza tym względnie małe  zróżnicowanie pod względem stanu technicznego sprzedawanych budynków i sposób ich aktualnego wykorzystania.

Wyceny biur w Katowicach w 2020 roku

W kategorii obiektów o przeznaczeniu usługowo-biurowym dominują budynki o powierzchni użytkowej od 100 do 250 m2.  Są to obiekty o przeciętnym stanie technicznym i średnim standardzie wykończenia. Kwalifikują się najczęsciej do remontu bieżącego, wykorzystywane jako pomieszczenia biurowo-usługowe. Przedział cenowy dla tego typu nieruchomości budowanych w latach 1920-1960, to kwota rzędu 3000 – 3300 zł/m2, przy czym jest to cena za 1m2 budynków o różnym przeznaczeniu, wchodzących w skład danej nieruchomości.

Budynki te były budowane w latach 1970-1980 a następnie remontowane na początku XXI wieku. Zawarte transakcje dla budynków typowo biurowych osiągały  poziom cenowy w przedziale 3400 – 4600zł/m2, przy czym górny pułap dotyczy transakcji budynku zlokalizowanego w ścisłym centrum miasta.

Przeważająca liczba transakcji dotyczy budynków o powierzchni do 255 m2. Ich średnia cena transakcyjna wyniosła 4000 zł/m2. Budynek biurowy o powierzchni 900 m2 zrealizowany w roku 2013 osiągnął cenę rzędu 7200 zł/m2. Z uzyskanych danych transakcyjnych wynika, że minimalna cena sprzedaży wynosi, dla budynków budowanych w ubiegłym wieku : 2957,95 zł/m2 p.u.. Cena  maksymalna  to 5093,75 zł/1m2 p.u.,  czyli  różnica cen stanowi 2135,80 zł/1m2 p.u.

Co wpływa na wycenę powierzchni biurowych

Z przeprowadzonych badań preferencji nabywców nieruchomości wynika, że na cenę lokali biurowych największy wpływ mają:

  • lokalizacja,
  • stan techniczny budynku,
  • standard wykończenia,
  • powierzchnia użytkowa
  • oraz własny parking.

Największe trudności ze zbytem powierzchni biurowych, dotyczą nieruchomości które nie mają zapewnionej możliwości parkowania zarówno dla pracowników jak i klientów.

Sporządzając operat szacunkowy z wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy uwzględnia powyższe atrybuty i ich procentowy wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Przedstawione  w niniejszym artykule informacje, są rzeczywistymi wartościami zanotowanymi w aktach notarialnych i nie stanowią cen ofertowych zamieszczanych w portalach internetowych.