Wycena nieruchomości w Katowicach – analiza cen w czwartym kwartale 2020 roku
Dla osób noszących się z zamiarem zakupu mieszkania w Katowicach, przygotowałem analizę rynku wtórnego mieszkań na podstawie danych na koniec 2020 roku. Zaznaczyć należy, że jest to analiza cen transakcyjnych, wynikających z aktów notarialnych umów sprzedaży, a nie cen ofertowych biur pośrednictwa nieruchomości czy portali ogłoszeniowych. Ceny tych ostatnich bywają wyższe nawet do 15% od cen rzeczywiście płaconych za lokale mieszkalne.
Planując zakup mieszkania należy się liczyć z kosztem od 3400 zł do 8800zł za metr kwadratowy. Kupując kawalerkę
o podwyższonym standardzie jednostkowy koszt może wynieść nawet 8800 zł za 1 metr kwadratowy. Jeśli szukamy mieszkania do remontu kapitalnego, koszt wyniesie od 3400zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Jakie czynniki wpływają na tak dużą rozbieżność cenową o tym kilka słów poniżej.
ZAPYTAJ O WYCENĘ NIERUCHOMOŚCI
tel. 604 932 178
Wycena nieruchomości Katowice – analiza dla lokalizacja makro
Dotychczasowy podział Katowic na część północną i południową uległ znacznemu zatarciu. Wprawdzie ceny notowane np. w Panewnikach czy Ptasim Osiedlu są nadal wyższe niż na Wełnowcu lub Bogucicach, lecz różnica ta z roku na rok maleje i obecnie wynosi nie więcej niż 5-10%. Wpływ na powyższą sytuację może mieć trwająca od kilku lat rewitalizacja terenów poprzemysłowych w rejonie ronda i byłej kopalni Katowice oraz parku miejskiego w rejonie ulicy Ścigały. Na znaczeniu zyskuje natomiast kolejny czynnik cenotwórczy, którym jest standard wykończenia mieszkania.
Stan techniczny i standard wykończenia
W kategorii mieszkań o niskim standardzie wyposażenia dominują lokale budowane w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku. Poza drobnymi remontami bieżącymi nie dokonywano w tych lokalach większych remontów. Zastosowane materiały wykazują całkowite zużycie techniczne i kwalifikują się do remontu kapitalnego.
Dodatkowo często są to lokale w budynkach nieocieplonych ze starą, nieszczelną stolarką okienną. Przedział cenowy dla tego typu nieruchomości to kwota 3400zł – 3800zł/m2. Kupując mieszkanie do remontu musimy się jednak liczyć z dodatkowymi wydatkami, które wyniosą średnio 1500zł za metr kwadratowy remontowanego mieszkania.
Mieszkania o przeciętnym standardzie wahają się na poziomie 4500 – 5500 zł/m2, natomiast podwyższony standard to kwota około 6500 zł/m2. Wpływ standardu na cenę można przyjąć iż kształtuje się on na poziomie około 25%.
Wycena mieszkania w Katowicach wg. powierzchni użytkowej
Z analizy zawartych transakcji można wywnioskować, że największym popytem na rynku cieszą się mieszkania o powierzchni od 40 do 50m2, które stanowią około 45% wszystkich odnotowanych w miesiącu grudniu transakcji kupna-sprzedaży. Stosunkowo niewielką część zbywanych lokali stanowią mieszkania o powierzchni do 40 metrów kwadratowych, które w badanym okresie stanowiły około 15% ogółu.
Rozpatrując wpływ wielkości lokalu na cenę można stwierdzić, że niezależnie od lokalizacji czy standardu, ceny mieszkań do 40 m2 kształtowały się na poziomie wyższym o około 20% niż mieszkania większe. W uzupełnieniu należy przypomnieć, że powierzchnia użytkowa obejmuje zarówno lokal mieszkalny jak również pomieszczenie przynależne czyli piwnicę.
Decydując się na zakup lub sprzedaż mieszkania za kilkaset tysięcy złotych, dokonaj wcześniej jego wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego z uprawnieniami. Nie polegaj jedynie na opinii pośrednika czy własnej ocenie. Jako rzeczoznawca majątkowy wykonujący wyceny mieszkań w Katowicach i miastach ościennych od dwudziestu pięciu lat z całym przekonaniem mogę stwierdzić jedno: niewielki wydatek w stosunku do wartości transakcji może nas uchronić przed popełnieniem błędu, za który przyjdzie nam zapłacić nieporównywalnie wyższą cenę.
