Błędy i niedociągnięcia w operatach szacunkowych – na co zwrócić uwagę?
Nie chodzi tutaj o kwestionowanie sposobu wyceny i zastosowanego przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia, lecz o ogólne wskazówki które pozwolą na szybką weryfikację sporządzonego operatu szacunkowego. Zawartość operatu określają wytyczne obowiązujące rzeczoznawców majątkowych, więc zwrócę uwagę tylko na najistotniejsze elementy z punktu widzenia klienta:
- Opis nieruchomości: powinien zawierać nie tylko lokalizację obiektu, możliwości komunikacyjne oraz otoczenie, lecz przede wszystkim opis techniczny uwzględniający konstrukcję budynku, zastosowane materiały wykończeniowe oraz co bardzo istotne średnioważone zużycie techniczne poszczególnych elementów oraz lokalu mieszkalnego jako całości. W sytuacji gdy klient kupuje nieruchomość, w szczególności dom lub mieszkanie,
i opiera się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, taka analiza może mieć kluczowe znaczenie dla podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości lub oszacowania kosztu ewentualnego remontu. - Stan prawny nieruchomości: szczegółowa analiza stanu prawnego opisanego w Księgach Wieczystych ( jeśli taka jest założona ) pozwoli na ocenę zaistnienia potencjalnych kłopotów wynikających ze skomplikowanej sytuacji prawnej np.: nieuregulowane stosunki własnościowe, niezakończone postępowanie spadkowe czy obciążona niespłaconym w całości kredytem hipoteka. W przypadku braku księgi, analiza powinna opierać się na dostępnych dokumentach np.: zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przydziale lokalu mieszkalnego czy dokument o wysokości naliczonych podatków od nieruchomości.
- Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego: czytając operat szacunkowy zwrócić należy także uwagę na to jakie jest aktualne oraz przyszłe przeznaczenie w MPZP. Kupując bowiem działkę pod budowę domu, warto mieć pewność że taka budowa jest dopuszczalna oraz, że za kilka lat nie powstanie w naszym sąsiedztwie zakład produkcyjny, autostrada lub inny uciążliwy sąsiad. Jeśli dla szacowanej nieruchomości nie ma aktualnego, obowiązującego planu zagospodarowania, można się oprzeć o pisemną informację z Wydziału Architektury na temat planowanego sposobu zagospodarowania lub też o studium uwarunkowań.
- Sposób wyceny: jeśli wycena jest sporządzona przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, obowiązkowy jest opis nieruchomości o cenie najniższej oraz najwyższej. Jest to zawartość obligatoryjna, a niestety czasami pomijana w operatach. Korygując cenę średnią należy mieć bowiem wiedzę czym różni się wyceniane mieszkanie czy dom jednorodzinny od wartości skrajnych zanotowanych na rynku. W przypadku metody porównywania parami, minimalna ilość wybranych transakcji do wyceny i porównań wynosi 3sztuki, bowiem mniejsza ilość nie gwarantuje obiektywizmu wyceny.
- Uwagi i zastrzeżenia: ostatni punkt to formalność, lecz przeczytajmy go uważnie, bo może się tam znaleźć punkt, który całkowicie zabezpiecza rzeczoznawcę majątkowego lub osobę sporządzającą operat bez uprawnień od odpowiedzialności za błędy i niedociągnięcia oraz ich skutki, a te mogą być wręcz katastrofalne.
