Wycena wartości środków trwałych przedsiębiorstwa

Wycena wartości środków trwałych przedsiębiorstwa to temat popularny i ważny dla rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawcy majątkowi zajmujący się wyceną firm, spotykają się czasami z koniecznością ustalenia wartości majątku którym dysponuje przedsiębiorstwo. Może to być niezbędne do celów zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy, restrukturyzacją firmy lub też wniesieniem jej aportem do nowego podmiotu.

Wycena nieruchomości – różne podejścia

Z uwagi na powszedniość tematu, który jest realizowany przez każdego rzeczoznawcę majątkowego zajmującego się wycenami, dodam tylko, że wycena nieruchomości (w tym komercyjnych), poza podejściem porównawczym, może być wykonana również w podejściu dochodowym.

Wartość rynkowa ustalona na podstawie dochodu z nieruchomości jest jednak traktowana przez instytucje finansowe jako dodatkowa, co wynika z możliwości dowolnego wpływania przez rzeczoznawcę majątkowego na wartość,  poprzez arbitralne przyjęcie poziomu stopy dyskonta, wysokości stawek czynszowych czy też współczynnika obłożenia.

Wycena wartości rynkowej maszyn i urządzeń

Podstawową metodą wyceny maszyn i urządzeń jest podejście porównawcze, metoda porównywania parami. Podobnie jak w przypadku wyceny nieruchomości, polega ona na korygowaniu cen uzyskanych w obrocie środkami trwałymi podobnymi, z uwzględnieniem takich parametrów jak: wydajność, rok produkcji, przebieg wyrażony w maszynogodzinach, wyposażenie dodatkowe oraz stan techniczny.

Źródłem danych są w tym przypadku cenniki, w których publikowane są uzyskane ceny transakcyjne na rynku wtórnym, jednak ich zakres jest niestety ograniczony.

Drugim źródłem są oferty na portalach branżowych zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży maszyn i urządzeń zarówno w Polsce jak i w krajach unii europejskiej. Pamiętać jednak należy, że są to ceny ofertowe, które mogą się nieznacznie różnić od cen transakcyjnych, zawieranych pomiędzy stronami.

Problemy pojawiają się w momencie braku transakcji obiektami porównywalnymi. Należy wówczas posłużyć się podejściem kosztowym, które oparte jest na założeniu, że świadomy tzn. poinformowany i zorientowany w warunkach rynkowych nabywca nie zapłaci więcej za środek techniczny niż koszt wytworzenia środka zastępczego o tej samej użyteczności jak środek wyceniany.

Maksymalną wartością środka trwałego jest kwota równa cenie budowy lub zakupu nowego obiektu o takiej samej użyteczności i stanie technicznym. Pamiętać jednak należy, że tak ustalona wartość jest wartością odtworzeniową, co nie jest równoznaczne z definicją wartości rynkowej, co musi być zaznaczone w operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jeśli przedmiot wyceny nie jest nowy, to aktualny koszt obiektu nowego powinien zostać skorygowany
o kwotę odpowiadającą wszystkim formom utraty wartości na które składają się :

• zużycie techniczne
• zużycie wewnętrzne
• zużycie zewnętrzne

W związku z powyższym, wartość odtworzeniowa maszyn i urządzeń obliczana jest z zależności:

Wo = Kz * ( 1-Zt )* ( 1-Zw ) * ( 1- Zz )

gdzie:

Kz – koszt zakupu nowego ŚT

Zt  – utrata użyteczności z przyczyn fizycznych wyrażona w %

Zw – utrata użyteczności z przyczyn wewnętrznych wyrażona w %

Zz  – utrata użyteczności z przyczyn zewnętrznych wyrażona w %

Wycena wartości środków trwałych przedsiębiorstwa – jakie przyjąć założenia?

W celu dokonania wyceny majątku,  do obliczeń zgodnie z publikacjami specjalistycznymi można przyjąć następujące założenia:

• Miary zużycia technicznego

– Obiekt nowy, dotychczas nie użytkowany – do 10%

– Obiekt w początkowym okresie użytkowania, stan bardzo dobry – do 30%

– Obiekt funkcjonuje bez zastrzeżeń, nie ma potrzeby napraw – do 40%

– Obiekt funkcjonuje, stan techniczny nie zapewnia bezawaryjnego użytkowania, konieczność przeprowadzenia przeglądu technicznego, regulacji lub naprawy bieżącej – do 50%

–  Obiekt użytkowany w ograniczonym zakresie, wymagane przeprowadzenie

napraw głównych elementów składowych – do 60%

– Obiekt użytkowany, przeprowadzono naprawy bieżące i główne elementów i wymaga kolejnej naprawy głównej – do 75%

– Obiekt funkcjonuje awaryjnie, liczne przestoje. Ewentualne przeprowadzenie napraw należy poprzedzić rozważaniami co do zasadności ekonomicznej przedsięwzięcia – do 85%

–  Obiekt niezdatny do użytku, a naprawa ekonomicznie nieuzasadniona – do 90%

–  Obiekt powinien być złomowany – pow. 90%

• Miary zużycia wewnętrznego

– Obiekt aktualnie produkowany – do 20%

– Obiekt nie wytwarzany, dostępne części zamienne – do 40%

– Obiekt nie wytwarzany, brak części zamiennych – do 80%

Dodatkowo, ze względu na różny stopień zużycia poszczególnych elementów urządzenia, do obliczenia jego zużycia technicznego przyjąć należy metodę średnioważonego zużycia technicznego obiektu. Aby ustalić stopień zużycia technicznego obiektu, należy: dokonać podziału obiektu na i-te elementy, ustalić procentowy udział kosztów poszczególnych elementów w koszcie całego nowego obiektu K_Z i procentowo ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów S_ZTI, a następnie określić średnioważony stopień zużycia całego obiektu według następującego wzoru

Z_t = K_Z * S_ZTI / 100%

Oszacowanie stopnia zużycia wymaga także uwzględnienia następujących przesłanek założonej trwałości (żywotności) technicznej elementu T_T. Okres trwałości technicznej poszczególnych elementów przyjąć można np. zgodnie z instrukcjami firm ubezpieczeniowych.  Po oszacowaniu stopnia zużycia poszczególnych elementów należy określić sumę stopni zużycia dla całego obiektu.

• Zużycie zewnętrzne

Zgodnie ze Standardem Zawodowym Rzeczoznawców Majątkowych nr VI.1, zużycie zewnętrzne jest to ubytek wartości wywołany czynnikami zewnętrznymi w stosunku do środka technicznego, czyli wynikłymi z relacji do szeroko rozumianego środowiska działania maszyny. Środowisko to tworzą uwarunkowania ekonomiczne, prawne, społeczne oraz ekologiczne.

Przykładami utraty wartości z przyczyn środowiskowych są m.in. zmiany przepisów prawa podatkowego, brak surowców lub siły roboczej, względy ekologiczne, zmniejszenie popytu lub nietrafna lokalizacja, zmiany społeczne, preferencje publiczne, itp. Ze względu na obiektywne trudności występujące w jego prawidłowym określeniu, element ten jest często pomijany w wycenach.

 

Jeśli masz pytania dotyczące zagadnienia jak wycenić firmę lub jeśli chcesz zapytać o wycenę takiej usługi, zapraszam Cię do kontaktu.

Wybrane wyceny przedsiębiorstw, które zrealizowałem [KLIKNIJ i ZOBACZ]

Jak wycenić firmę i na co zwrócić uwagę – krótki poradnik!

Zadzwoń i porozmawiajmy [KONTAKT]